COVID-19
Canoni e spese di locazione dei negozi chiusi per decreto
Con vari decreti dei 14 e 15 marzo e con il decreto sostitutivo n°2020-293 del 23 marzo 2020 successivamente modificato (“Decreti”)...
...il Governo francese ha deciso che tutti i negozi dovranno restare chiusi fino all'11 maggio 2020 ad eccezione di alcuni negozi la cui attività è essenziale al paese (generi alimentari, farmacie, banche, poste, edicole, ecc.).
I conduttori di negozi si chiedono se il canone e le spese di locazione siano dovuti per questo periodo.
Non è possibile dare una risposta certa e definitiva poiché la situazione attuale è totalmente nuova e le risposte variano in funzione delle circostanze. Ad esempio, la situazione dei negozi che sono stati obbligati a chiudere è diversa da quella dei negozi che hanno chiuso perché non c’erano più clienti a causa del confinamento.
Con la presente, condivido alcune informazioni e argomenti a favore della sospensione e dell’annullamento del canone locativo durante il periodo in cui i negozi hanno dovuto chiudere per decreto.
Comunicati delle associazioni di categoria e provvedimenti governativi
I 18 e 25 marzo 2020, varie associazioni di commercio hanno chiesto al Governo ed ai locatori l’annullamento dei canoni di locazione e delle spese locative durante il periodo di chiusura delle attività commerciali. La richiesta è stata reiterata con altre associazioni di commercio il 14 aprile 2020. Chiedono inoltre la fissazione di un canone di locazione variabile alla riapertura dei negozi perché le vendite saranno limitate.
Il 20 marzo 2020, associazioni di locatori istituzionali hanno invitato i loro aderenti a sospendere il pagamento di canoni e spese di locazione dovuti dalle microimprese e PMI e ad analizzare con benevolenza le richieste di sospensione dei canoni locativi da parte delle altre imprese danneggiate da Covid-19.
Il 25 marzo 2020, il Governo ha previsto la sospensione delle sanzioni contrattuali durante il periodo di emergenza sanitario ed uno specifico regime di sospensione del pagamento di utenze, canoni e spese di locazione per alcune microimprese.
Alcuni locatori istituzionali quali ad esempio la Compagnie de Phalsbourg, Ceetrus (Auchan), Ingka (Ikea) e la SNCF, hanno dichiarato di rinunciare al pagamento dei canoni locativi per il periodo di chiusura per decreto dei negozi.
Il 17 aprile 2020, il Ministro dell’Economia Bruno Le Maire ha annunciato di aver chiesto ai proprietari di parchi immobiliari di rinunciare a tre mesi di canoni locativi dovuti dalle imprese di meno di 10 dipendenti che sono state obbligate a chiudere a causa dell’epidemia Covid-19.
Il 22 aprile 2020, tre Presidenti di Regione (Nouvelle Aquitaine, Hauts-de-France, Bretagne) hanno scritto al Ministro dell’Economia per sostenere le richieste delle federazioni del commercio, ivi compresa l’indicizzazione dei canoni locativi sulle vendite se queste non dovessero ripartire subito.
Il 23 aprile 2020, il Ministro dell’Economia ha nominato un mediatore sulla questione del pagamento dei canoni locativi. Quest’ultimo ha ufficializzato il 3 giugno 2020 un documento (“Charte”) con delle regole non vincolanti di buona condotta al fine di permettere ai locatori istituzionali e ai commercianti di trovare delle soluzioni adatte alle loro situazioni. Queste regole prevedono essenzialmente la sospensione di 3 mesi di canoni locativi e l’eventuale riduzione fino al 50 % dei canoni dovuti durante il periodo di chiusura dei negozi, da negoziare con i locatori in funzione della situazione e delle necessità dei conduttori. Varie federazioni di commercio considerano che questo documento non tutela sufficientemente i loro aderenti e hanno rifiutato di firmarlo.
Il 25 aprile 2020, la seconda legge finanziaria rettificativa ha previsto la deduzione fiscale dei canoni locativi a favore dei locatori che rinuncerebbero a ottenerne totalmente o parzialmente il pagamento.
Spunti di riflessione
A mio avviso, indipendentemente dalla dimensione delle imprese, ci sono seri argomenti per invocare la sospensione del contratto di locazione commerciale [1] dei negozi che devono essere chiusi per decreto e quindi anche la sospensione del pagamento del canone locativo.
In applicazione dell’articolo 1719 del codice civile, incombe al locatore mettere a disposizione del conduttore un locale conforme alla destinazione prevista e di garantirgliene il pacifico godimento.
Gli obblighi del locatore non possono intendersi in senso strettamente materiale e puntuale, come la semplice consegna delle chiavi del locale. Devono anche intendersi in senso economico e continuativo: il locatore deve mettere a disposizione del conduttore un locale nel quale possa svolgere l’attività economica prevista e ricevere la clientela per tutta la durata del contratto di locazione.
Questi obblighi possono essere agevolati dalle parti; il conduttore può, ad esempio, farsi carico di alcuni lavori per mettere i locali a norma, ma non è possibile derogare totalmente all'obbligo di consegnare e garantire al conduttore un locale nel quale svolgere l’attività prevista.
Lo svolgimento di un’attività commerciale nei locali, richiamato in vari articoli di legge e alla clausola “destinazione” dei contratti di locazione, è un elemento essenziale del contratto di locazione commerciale.
Secondo alcuni autori, le conseguenze economiche della chiusura dei locali sarebbero a carico del conduttore poiché imputabili all'attività nei locali, di responsabilità del conduttore, e non all'immobile, di responsabilità del locatore.
Questo ragionamento è a mio avviso riduttivo: il conduttore paga per avere un locale nel quale poter svolgere l’attività commerciale concordata.
A causa dei Decreti che impongono la chiusura dei negozi, il conduttore non ha potuto usufruire del pacifico godimento del locale poiché non può svolgere la sua attività.
Viene quindi provvisoriamente meno l’oggetto essenziale de contratto di locazione, cioè la locazione di un locale per svolgervi un’attività commerciale e ricevere clientela.
Il locatore non è responsabile della situazione e non gli si chiede pertanto un risarcimento danni.
Tuttavia, non potendo svolgere l’attività prevista nel locale e per la quale il contratto di locazione è stato sottoscritto, viene naturalmente anche meno l’obbligo corrispettivo di pagare il canone e le spese locative. È l’applicazione del principio dell’eccezione di inadempimento.
Peraltro, nel contratto di locazione, il conduttore s’impegna spesso a tenere aperto il negozio e ad avere un numero sufficiente di dipendenti e merce in deposito. A causa dei Decreti che impongono la chiusura dei negozi, il conduttore non può più rispettare tali impegni.
Dal momento che sono imprevedibili ed irresistibili, tali Decreti sono a mio avviso qualificabili come eventi di forza maggiore per il locatore (che non fornisce al conduttore un locale nel quale si possa svolgere l’attività prevista) e per il conduttore (che non può tenere i negozi aperti come spesso s’impegna a fare).
L’esecuzione del contratto di locazione commerciale è di fatto provvisoriamente impossibile e va quindi sospesa, ivi compreso il pagamento del canone e delle spese locative per tutto il periodo di forza maggiore.
Rimangono in vigore solo gli obblighi accessori quali ad esempio l’obbligo per il conduttore e il locatore di assicurare i locali e per il conduttore quello di lasciarvi la merce.
Esistono altri argomenti giuridici per difendere la posizione dei conduttori nei confronti dei locatori, diversi in funzione delle circostanze. Ma vi sono anche degli argomenti da evitare. Ad esempio, è molto difficile dimostrare che un evento di forza maggiore possa impedire l’esecuzione di un obbligo di pagamento.
[1] Il contratto di locazione commerciale obbedisce ad una specifica e complessa regolamentazione che comprende, oltre alle disposizioni legali del codice civile sui contratti di locazione in generale, una specifica normativa inclusa nel codice di commercio, chiamata « statut des baux commerciaux », a tutela del conduttore che risale al 1953.